Een appartement kopen brengt specifieke aandachtspunten mee die bij een grondgebonden woning niet spelen: VvE-bijdragen, reservefonds, MJOP en mogelijk erfpacht. Weet wat u koopt.
Bereken uw maximale hypotheekEen appartement kopen werkt vanuit hypotheekperspectief grotendeels hetzelfde als een grondgebonden woning: u heeft een taxatie nodig, de bank financiert maximaal 100% van de marktwaarde en NHG is mogelijk. Maar er zijn een aantal factoren die specifiek zijn voor appartementen en die banken nauwkeurig controleren.
Het meest bepalend is de Vereniging van Eigenaren (VvE). De gezondheid van de VvE — haar reservefonds, bestuur en onderhoudsplan — heeft directe invloed op de financierbaarheid van het appartement. Een appartement in een complex met een slapende of financieel zwakke VvE kan problemen geven bij de hypotheekaanvraag.
Wanneer u een appartement koopt, wordt u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaren. De VvE is het wettelijk verplichte orgaan dat de gemeenschappelijke delen van het gebouw beheert: de gevel, het dak, de lift, het trappenhuis, de kelder en de fundering.
Elke eigenaar betaalt een maandelijkse bijdrage aan de VvE (ook wel servicekosten of VvE-bijdrage). Hiervan wordt het dagelijkse beheer betaald en wordt gespaard voor groot onderhoud (het reservefonds). De VvE vergadert minimaal éénmaal per jaar in een Algemene Ledenvergadering (ALV) waar besluiten worden genomen over onderhoud, renovaties en de hoogte van de bijdrage.
Banken tellen de maandelijkse VvE-bijdrage mee als een vaste woonlast, net als de hypotheeklasten zelf. Dit vermindert het bedrag dat u maximaal kunt lenen. De redenering: als u €250 per maand betaalt aan de VvE, heeft u €250 minder beschikbaar voor hypotheeklasten.
Brutojaarinkomen: €65.000 | Maximale hypotheek zonder VvE-bijdrage: ±€340.000
VvE-bijdrage: €200/maand (= €2.400/jaar)
Effectieve vermindering op hypotheek: ±€40.000–€50.000 (afhankelijk van rentevoet)
Maximale hypotheek inclusief VvE-bijdrage: ±€290.000–€300.000
Een hoge VvE-bijdrage kan dus een substantieel effect hebben op uw leencapaciteit.
Sinds 1 januari 2023 zijn alle VvE's wettelijk verplicht een reservefonds aan te houden voor groot onderhoud. Het minimum is 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw per jaar. Banken controleren of de VvE aan deze verplichting voldoet.
Concreet vraagt de bank om:
Een MJOP is een overzicht van alle geplande onderhoudswerkzaamheden voor de komende 10 tot 30 jaar, inclusief kostenramingen. Als het reservefonds te laag is ten opzichte van het MJOP, kan de bank de hypotheekaanvraag weigeren of extra zekerheid eisen. In dat geval kan de VvE een speciale heffing (zgn. "bijdrage ineens") opleggen aan alle eigenaren om het tekort aan te vullen.
In steden als Amsterdam, Den Haag en Utrecht staat een groot deel van de appartementen op erfpacht. Dit betekent dat u het appartement bezit maar de grond pacht van een grondeigenaar — in Amsterdam vrijwel altijd de gemeente. U betaalt hiervoor een jaarlijkse erfpachtcanon.
Banken staan erfpacht toe maar stellen wel voorwaarden:
Controleer altijd het erfpachtcontract en de datum van de volgende canonherziening vóór u een bod uitbrengt op een appartement op erfpacht.
Wanneer u een appartement koopt, koopt u juridisch gezien een appartementsrecht. Dit is een aandeel in de eigendom van het gehele gebouw, gecombineerd met het exclusieve gebruiksrecht van uw appartement. Het appartementsrecht is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.
U kunt op dit appartementsrecht een hypotheek vestigen, net als op een grondgebonden woning. De hypotheek staat dan ingeschreven op uw appartementsrecht, niet op het hele gebouw. Dit is juridisch volledig geaccepteerd door alle Nederlandse banken.
Net als bij grondgebonden woningen heeft het energielabel van een appartement invloed op uw maximale hypotheek. Veel appartementencomplexen — zeker die gebouwd vóór 2000 — hebben een energielabel D, E of lager. Dit kan uw maximale hypotheek verlagen met €9.000 tot €20.000.
Wel is er een bijzonderheid bij appartementen: grootschalige energierenovaties worden door de VvE besloten, niet door u als individuele eigenaar. U kunt niet zomaar de isolatie van de gemeenschappelijke gevel aanpakken zonder toestemming van de ALV. Dit maakt het verbeteren van het energielabel complexer dan bij een vrijstaande woning of tussenwoning.
Toch bieden geldverstrekkers ook voor appartementen extra leenmogelijkheden voor energiemaatregelen die u individueel kunt doorvoeren: zonnepanelen op eigen dak, vervanging van HR-ketel, isolatie van eigen gevel als dat technisch mogelijk is.