Negen op de tien woningtransacties betreft bestaande bouw. Toch zijn er tal van aandachtspunten die de hoogte en voorwaarden van uw hypotheek direct beïnvloeden — van taxatie tot energielabel.
Bereken uw maximale hypotheekEen hypotheek op bestaande bouw verloopt fundamenteel anders dan bij nieuwbouw. Bij bestaande bouw tekent u een reguliere koopovereenkomst, ontvangt u direct bij het passeren bij de notaris de sleutel en betaalt u meteen de volledige hypotheeklast. Er is geen bouwdepot en geen wachttijd.
Maar er zijn ook extra verplichtingen: een taxatierapport is altijd vereist, een bouwkundige keuring wordt sterk aangeraden en u betaalt overdrachtsbelasting in plaats van BTW. Bovendien speelt het energielabel een steeds grotere rol bij de bepaling van uw maximale hypotheek.
Bij iedere hypotheekaanvraag op bestaande bouw eist de bank een onafhankelijk taxatierapport. De reden: de bank mag maximaal 100% van de marktwaarde financieren (ook wel Loan-to-Value of LTV). Zonder een vastgestelde marktwaarde weet de bank niet hoeveel zij mag uitlenen.
De taxateur moet gecertificeerd zijn en ingeschreven bij het NWWI (Nationaal Waarborgfonds voor Woningwaarde en Informatievoorziening). Een niet-gecertificeerd taxatierapport accepteert geen enkele bank voor hypotheekdoeleinden. De kosten variëren van €400 tot €800, afhankelijk van de regio en het type woning. Taxatiekosten zijn niet aftrekbaar van de belasting maar worden wel meegerekend in de "kosten koper".
Stel dat u een woning koopt voor €400.000 maar de taxateur stelt de marktwaarde vast op €380.000. De bank financiert dan maximaal 100% van €380.000 = €380.000. De overige €20.000 plus de kosten koper (notaris, overdrachtsbelasting) moet u uit eigen middelen betalen. Omgekeerd, als de taxatiewaarde hoger uitkomt dan de koopsom, financiert de bank nooit meer dan de koopsom.
Een bouwkundige keuring is geen wettelijke verplichting maar in de praktijk een van de verstandigste investeringen die u bij bestaande bouw kunt doen. Een gecertificeerde bouwkundig adviseur inspecteert de staat van de woning en stelt een rapport op met direct noodzakelijk herstel, kosten op middellange termijn en aandachtspunten.
De kosten van een bouwkundige keuring liggen doorgaans tussen de €300 en €500. U kunt de uitkomst gebruiken als onderhandel-argument over de prijs, als basis voor een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst, of om een realistisch onderhoudsbudget op te stellen.
Woningen gebouwd vóór 1975 hebben een verhoogd risico op funderingsproblemen. In sommige gemeenten — met name in het westen van Nederland op veengrond — is een aanvullend funderingsonderzoek verstandig.
Sinds 2022 mag u in Nederland extra lenen op basis van het energielabel van uw woning. In 2026 zijn de normen verder aangescherpt. Het principe: een energiezuinige woning heeft lagere maandlasten voor energie, waardoor u meer van uw inkomen kunt besteden aan hypotheeklasten.
| Energielabel | Extra lenen (bovenop standaard max) | Toelichting |
|---|---|---|
| A++++ | +€9.000 | Hoogste energieprestatie, NOM-woningen |
| A+++ | +€9.000 | Zeer energiezuinig |
| A++ / A+ | +€5.000 – €9.000 | Energiezuinig |
| A / B | Standaard maximum | Referentiepunt |
| C | Standaard maximum | Geen opslag of korting |
| D / E | −€9.000 | Minder energiezuinig, lagere max |
| F / G | −€20.000 | Energieverslindend, fors lagere max |
Een woning met label G kan u dus tot €29.000 minder opleveren in maximale hypotheek vergeleken met een A++++woning. Tegelijk bieden geldverstrekkers via de energielabelhypotheek speciale leningen om energiemaatregelen te financieren waarmee u het label verbetert.
Bij bestaande bouw geldt de regel: de koper draagt de risico's van verborgen gebreken, tenzij anders overeengekomen. Verborgen gebreken zijn gebreken die bij normale inspectie niet zichtbaar zijn en die het normale gebruik van de woning belemmeren. Typische voorbeelden zijn funderingsproblemen, asbest achter muren, lekkende leidingen of illegale verbouwingen.
Hoe relevant is dit voor uw hypotheek? Als na de aankoop een ernstig verborgen gebrek aan het licht komt, kunt u als eigenaar worden geconfronteerd met hoge herstelkosten. De bank heeft hier niets mee te maken — uw hypotheeklasten lopen gewoon door. Een bouwkundige keuring en een goede woonverzekering met rechtsbijstand zijn de beste bescherming.
De twee belangrijkste ontbindende voorwaarden bij de koop van bestaande bouw zijn het voorbehoud van financiering en het voorbehoud van bouwkundige keuring. Beide geven u het recht de koop zonder boete te ontbinden als de condities niet worden vervuld.
In de huidige, soms nog steeds gespannen woningmarkt proberen verkopers kopers soms te bewegen geen ontbindende voorwaarden op te nemen om "zekerder" te zijn van de verkoop. Wij raden af om zonder financieringsvoorbehoud te kopen, tenzij u de koopsom volledig uit eigen middelen kunt financieren.
Overdrachtsbelasting (OVB) is een belasting die u betaalt bij de aankoop van een bestaande woning. U betaalt dit bij de notaris op het moment van overdracht. De tarieven in 2026 zijn:
| Koperscategorie | Tarief | Voorwaarden |
|---|---|---|
| Starters (18–35 jaar) | 0% | Eerste woning, woningwaarde t/m €510.000, zelf bewonen |
| Reguliere kopers | 2% | Hoofdverblijf, geen starter |
| Beleggers / tweede woning | 10,4% | Niet als hoofdverblijf, of zakelijk |
Op een woning van €350.000 scheelt dat aanzienlijk: een starter betaalt €0, een reguliere koper €7.000 en een belegger €36.400. Let op: de startersvrijstelling geldt eenmalig per persoon en de woning moet als hoofdverblijf worden bewoond. U moet bij de notaris een verklaring ondertekenen.