Hypotheek als ondernemer: alles voor DGA's en eigenaren BV

DGA vs zzp'er: wat is het verschil bij een hypotheek?

Een zzp'er werkt als eenmanszaak of VOF en betaalt inkomstenbelasting over de winst van zijn onderneming. Een DGA (directeur-grootaandeelhouder) werkt via een besloten vennootschap (BV) en ontvangt een salaris uit zijn BV, aangevuld met eventueel dividend. Die tweeledige inkomensstructuur maakt de hypotheekbeoordeling voor DGA's complexer.

Bij een zzp'er is het inkomen direct gekoppeld aan de jaarrekening van de eenmanszaak. Bij een DGA zijn er twee entiteiten: de BV (met eigen jaarrekening en vennootschapsbelasting) en de DGA privé (met loonheffing over salaris en inkomstenbelasting over dividend). Banken moeten beide lagen doorgronden om een goed beeld te krijgen van de financiële draagkracht.

Bent u zzp'er? Lees dan ons specifieke artikel over hypotheek als zzp'er.

Hoe wordt DGA-inkomen getoetst door banken?

Banken berekenen het toetsinkomen van een DGA als volgt: ze nemen het bruto DGA-salaris (inclusief vakantiegeld en dertiende maand indien van toepassing) plus het gemiddeld uitgekeerde dividend over de afgelopen 3 jaar. Ingehouden winst in de BV — winst die u niet als dividend heeft uitbetaald — telt doorgaans niet mee.

De toetsing vindt plaats op basis van het gemiddelde over 3 jaar. Een jaar met uitzonderlijk hoog dividend wordt dus afgevlakt door de jaren ervoor. Dit is een belangrijk punt: als u van plan bent een grote dividenduitkering te doen in het aanvraagpaar, heeft dat maar beperkt effect op uw toetsinkomen.

Sommige banken hanteren aanvullend de "gebruikelijk loon"-norm van de Belastingdienst als minimum. Als uw DGA-salaris lager is dan het gebruikelijk loon (€56.000 in 2026), kunnen banken dit als risicofactor beschouwen.

Benodigde documenten als DGA

Welke banken hebben DGA-beleid in 2026?

Niet elke bank heeft een gestandaardiseerd beleid voor DGA-hypotheken. De volgende verstrekkers zijn bekend om hun aanpak voor ondernemers met een BV:

• Rabobank: heeft een specifiek DGA-team dat maatwerkaanvragen beoordeelt. Kijkt naar zowel het salaris als de dividendhistorie.
• ING: accepteert DGA's met minimaal 3 jaar jaarrekeningen en een stabiele dividenduitkering. Biedt ook mogelijkheden voor holding-structuren.
• ABN AMRO: werkt met een uitgebreide vragenlijst voor ondernemers en heeft specialisten voor zakelijk-privé situaties.
• Nationale-Nederlanden: flexibeler beleid, ook bij complexere bedrijfsstructuren zoals meerdere BV's of een holding.
• ASR: heeft DGA-acceptatiebeleid met maatwerk, ook bij lagere salarissen gecombineerd met hogere dividenduitkeringen.

Minder inkomen optrekken voor hypotheek — valkuilen

Sommige DGA's overwegen tijdelijk hun salaris te verhogen of extra dividend uit te keren om een hogere hypotheek te krijgen. Dit klinkt logisch, maar heeft serieuze valkuilen:

• Belastingdruk: een hoger DGA-salaris in box 1 wordt zwaar belast (tot 49,5%). Een dividenduitkering betaalt u 24,5% aanmerkelijk-belang-heffing plus eerder al vennootschapsbelasting in de BV.
• Meerjaarsgemiddelde: een eenmalige verhoging in jaar 3 mist effect als de twee voorgaande jaren lager waren.
• Geloofwaardigheid: banken zijn alert op kunstmatige inkomensverhoging vlak voor de aanvraag. Inkomen dat afwijkt van het bedrijfspatroon kan vragen oproepen.
• Liquiditeitsrisico BV: een dividenduitkering verlaagt het eigen vermogen van uw BV, wat de continuïteit kan raken.

Bespreek de optimale strategie altijd met uw accountant ruim vóórdat u een hypotheek aanvraagt — bij voorkeur 2–3 jaar van tevoren.

Privé vs zakelijk — gemengde financiering

Als DGA heeft u soms de mogelijkheid om een woning gedeeltelijk via uw BV te financieren. Dit kan interessant zijn als uw BV veel liquide middelen heeft, maar dit pad kent forse fiscale complexiteit:

• Een zakelijk pand in de BV valt in het vermogen van de BV, niet in privébezit. Bij verkoop betaalt de BV vennootschapsbelasting over de winst.
• Wonen in een BV-pand wordt gezien als privévoordeel en moet worden bijteld op uw inkomen (huurwaardeforfait).
• Sommige DGA's kiezen voor een familiebank waarbij de BV een lening verstrekt aan de DGA privé — maar ook dit moet marktconform zijn en goed worden gedocumenteerd.

In de meeste gevallen is een reguliere privé-hypotheek de eenvoudigste en fiscaal meest transparante route.

Pensioenpremies en hypotheek als DGA

Als DGA bouwt u geen pensioen op via een werkgever. Dat betekent dat u zelf moet zorgen voor pensioenopbouw, veelal via lijfrente, banksparen of de BV zelf. Hoge pensioenpremies verlagen uw beschikbare inkomen en kunnen daarmee indirect uw hypotheekcapaciteit beïnvloeden — ook al zijn ze fiscaal aftrekbaar.

Sommige banken houden bij de toetsing rekening met de pensioenopbouw: ze kijken of uw inkomen na pensioenlasten nog voldoende is om de hypotheeklasten te dragen. Een fiscale pensioenreservering in de BV wordt niet altijd meegenomen als "beschikbaar vermogen" voor hypotheekdoeleinden.

Veelgestelde vragen hypotheek als DGA/ondernemer