Uw maximale hypotheek hangt af van uw inkomen, schulden, de toetsrente en NIBUD-normen. Wij leggen stap voor stap uit hoe de berekening werkt in 2026.
De maximale hypotheek die u kunt krijgen wordt bepaald door twee factoren: uw inkomen en de woningwaarde. Beide hebben een eigen beperking, en de laagste van de twee is bepalend.
Op basis van inkomen berekent de bank hoeveel u maandelijks kunt betalen zonder financieel in de problemen te komen. Hiervoor gebruikt de bank de NIBUD-woonquotenormen en de toetsrente. Op basis van de woningwaarde mag u in Nederland maximaal 100% van de woningwaarde lenen — u kunt dus geen kosten koper meefinancieren.
Het toetsinkomen is het inkomen dat de bank meeneemt in de berekening. Voor een loondienst medewerker is dit het bruto jaarinkomen inclusief vaste eindejaarsuitkering en vakantiegeld. Variabele beloningen zoals bonussen mogen deels worden meegenomen als ze aantoonbaar en structureel zijn.
De toetsrente is de rente waarmee banken berekenen of u de lasten kunt dragen. Bij een rentevaste periode korter dan 10 jaar geldt in 2026 een minimale toetsrente van 5,0%. Kiest u voor 10 jaar of langer vast, dan wordt de werkelijke hypotheekrente als toetsrente gebruikt. Dit is van belang: bij een werkelijke rente van 3,85% en een rentevaste periode van 10 jaar, rekent de bank met 3,85% — wat uw leencapaciteit verhoogt ten opzichte van kortere periodes.
De woonquote geeft aan welk percentage van uw bruto inkomen u maximaal aan woonlasten mag besteden. Hoe hoger uw inkomen, hoe hoger dit percentage. De woonquotenormen worden jaarlijks vastgesteld door het NIBUD en verwerkt in de hypotheeknormen.
Onderstaande tabel is een indicatie van de woonquotes die in 2026 gelden voor alleenstaanden. Bij twee inkomens wordt het gecombineerde inkomen gebruikt.
| Bruto jaarinkomen | Woonquote (%) | Max. maandlast (indicatie) | Max. hypotheek (indicatie) |
|---|---|---|---|
| €30.000 | 21% | €525 | ±€130.000 |
| €40.000 | 25% | €833 | ±€185.000 |
| €50.000 | 28% | €1.167 | ±€240.000 |
| €60.000 | 30% | €1.500 | ±€305.000 |
| €75.000 | 32% | €2.000 | ±€380.000 |
| €90.000 | 33% | €2.475 | ±€460.000 |
| €120.000+ | 35% | €3.500 | ±€600.000 |
* Indicatief. Berekend bij 10 jaar vaste rente van 3,9%, annuïtaire hypotheek, looptijd 30 jaar. Raadpleeg altijd een adviseur voor uw persoonlijke situatie.
Heeft u een DUO-studieschuld? Dan heeft dat directe gevolgen voor uw maximale hypotheek. Banken zijn verplicht om rekening te houden met uw studielening. De rekenmethode is als volgt: banken nemen 0,45% van de oorspronkelijke schuld (niet het huidige restbedrag) als maandelijkse last mee in de berekening.
U heeft oorspronkelijk €30.000 geleend bij DUO. Inmiddels heeft u €18.000 afgelost. De bank rekent toch met 0,45% × €30.000 = €135 per maand als fictieve last. Dit verlaagt uw maximale hypotheek met circa €28.000 tot €32.000, afhankelijk van uw inkomen en de toetsrente.
Heeft u de studieschuld volledig afgelost? Dan speelt deze niet meer mee. Overweeg om — als u voldoende spaargeld heeft — de studieschuld af te lossen vóór het aanvragen van de hypotheek, zodat u meer kunt lenen.
Alle lopende financiële verplichtingen tellen mee als last bij het berekenen van uw maximale hypotheek:
Het is daarom verstandig om voor het aanvragen van een hypotheek onnodige kredieten en creditcards op te heffen of het limiet te verlagen.
Koopt u samen met een partner? Dan telt in 2026 100% van beide inkomens mee als toetsinkomen. Dit was vroeger anders — van het laagste inkomen werd slechts een deel meegenomen. Stellen met twee vergelijkbare inkomens profiteren hier extra van.
Stel u verdient elk €45.000 bruto per jaar. Het gezamenlijke toetsinkomen is dan €90.000. Op basis van een woonquote van 33% en een toetsrente van 3,9% kunt u samen circa €460.000 tot €480.000 lenen, afhankelijk van overige lasten.
Let op: als partners een grote inkomensverschil hebben, is het verstandig om na te denken over wat er gebeurt als het hogere inkomen wegvalt door werkloosheid of scheiding. Dit hoort bij de hypotheekadviseur-gesprekken.
De Nationale Hypotheek Garantie heeft een kostengrens van €435.000 in 2026. Heeft u NHG, dan kunt u doorgaans iets meer lenen omdat de bank door de garantie meer vertrouwen heeft in de terugbetaling. Bovendien betaalt u een lagere rente, wat de maximale hypotheek op basis van maandlasten iets verhoogt.
Belangrijk: NHG geldt alleen voor woningen tot de kostengrens. Wilt u een duurder huis kopen, dan kunt u geen gebruik maken van NHG.
Meer weten? Lees ook: Hypotheek berekenen, NHG-hypotheek en eerste huis kopen.
Gratis en anoniem — direct resultaat op basis van uw situatie.
Start berekening