Wat is een aflossingsvrije hypotheek?
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt u elke maand uitsluitend rente. Er vindt geen verplichte aflossing op de hoofdsom plaats. Dit betekent dat de schuld aan het einde van de looptijd nog even hoog is als bij het begin. U moet dan kiezen: de schuld volledig aflossen (uit spaargeld, erfenis of overwaarde) of de hypotheek verlengen en blijven betalen.
Het grote voordeel is dat de maandlast de laagste is van alle hypotheekvormen. Bij €300.000 en 4% rente betaalt u aflossingsvrij slechts €1.000 per maand, versus €1.432 annuïtair of €1.833 lineair (jaar 1). Dat maakt de aflossingsvrije hypotheek aantrekkelijk voor mensen die maximale cashflow willen bewaren.
Maandlast vergelijking: alle hypotheekvormen
| Hypotheekvorm |
Maandlast (jaar 1) |
Maandlast (jaar 30) |
Totale rente 30jr |
| Aflossingsvrij | €1.000 | €1.000 | €360.000 |
| Annuïtair | €1.432 | €1.432 | €215.600 |
| Lineair | €1.833 | €836 | €182.500 |
Basis: €300.000 hypotheek, 4% rente, 30 jaar looptijd. Bij aflossingsvrij blijft de schuld na 30 jaar volledig open staan.
Let op: restschuld bij afloop
Bij een aflossingsvrije hypotheek van €300.000 staat na 30 jaar nog steeds €300.000 schuld open. U heeft in totaal €360.000 aan rente betaald — en bezit nog niets. Zorg voor een plan om deze schuld te kunnen aflossen.
Regels voor de aflossingsvrije hypotheek in 2026
De regelgeving rond aflossingsvrije hypotheken is de afgelopen jaren sterk aangescherpt. Dit zijn de belangrijkste regels voor 2026:
- Maximaal 50% LTV aflossingsvrij: Bij het afsluiten of verhogen van een hypotheek mag maximaal 50% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij worden gefinancierd. De overige 50% moet via annuïtair of lineair worden afgelost.
- Geen NHG: Aflossingsvrije hypotheken komen niet in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie. NHG vereist volledige aflossing binnen 30 jaar.
- Geen hypotheekrenteaftrek voor nieuw deel: Voor aflossingsvrije hypotheken afgesloten na 1 januari 2013 is de rente niet aftrekbaar. Enkel voor bestaande (pre-2013) hypotheken geldt een uitzondering (zie eerbiedigende werking).
- Inkomenstoetsing: Geldverstrekkers toetsen of u de rentelast ook kunt dragen als u pensioneert of als de rente stijgt.
Belastingaftrek aflossingsvrije hypotheek — wanneer wel, wanneer niet?
De fiscale behandeling van de aflossingsvrije hypotheek is complex en afhankelijk van het moment van afsluiten:
Pre-2013: eerbiedigende werking
Hypotheken afgesloten vóór 1 januari 2013 vallen onder de zogenoemde eerbiedigende werking. Dit betekent dat de rente aftrekbaar blijft zolang de hypotheek ongewijzigd voortduurt. U hoeft niet te wijzigen naar een aflossende vorm.
Maar let op: de eerbiedigende werking vervalt als u de hypotheek verhoogt, oversluitet of andere wijzigingen doorvoert. Bovendien vervalt de aftrek na de maximale termijn van 30 jaar — wat voor hypotheken uit 2001 dus rond 2031 het geval is.
Post-2013: geen aftrek
Voor hypotheken afgesloten na 1 januari 2013 is de hypotheekrenteaftrek uitsluitend van toepassing op het aflossende deel. Een puur aflossingsvrije hypotheek geeft geen recht op aftrek. Dit maakt de reële maandlast hoger dan op papier lijkt.
Risico's van de aflossingsvrije hypotheek
De aflossingsvrije hypotheek draagt een aantal risico's die u goed moet afwegen:
- Restschuld bij afloop: Na 30 jaar staat de volledige schuld nog open. Heeft u dan geen spaargeld, erfenis of overwaarde, dan kunt u in financiële problemen komen.
- Woningwaardedaling: Als de woningwaarde daalt terwijl uw schuld gelijk blijft, kunt u 'onder water' komen te staan. Dat maakt verkopen of oversluiten moeilijk.
- Wegvallen hypotheekrenteaftrek: Pre-2013 hypotheken verliezen de aftrek na 30 jaar. De bruto maandlast blijft gelijk, maar de netto maandlast stijgt fors.
- Pensioenklif: Als uw inkomen bij pensionering daalt, kunt u de rentelasten mogelijk niet meer dragen.
- Renterisico: Bij een variabele rente kan de maandlast sterk stijgen bij rentestijgingen, zonder dat er afgelost is.
Wanneer is een aflossingsvrije hypotheek nog zinvol?
Ondanks de risico's zijn er situaties waarin de aflossingsvrije hypotheek nog zinvol kan zijn:
- Gepensioneerden met overwaarde: Als u een woning bezit met grote overwaarde en uw pensioen voldoende is om de rente te betalen, biedt aflossingsvrij maximale cashflow.
- Beleggers: Als u het geld dat u niet aflost elders belegt met een hoger rendement dan de hypotheekrente, kan aflossingsvrij rationeel zijn — al is dit risicovol.
- Combinatie met aflossend deel: Door 50% aflossingsvrij te combineren met 50% annuïtair of lineair houdt u een lagere maandlast dan volledig aflossend, terwijl u toch deels afbetaalt.
- Overbrugging: Bij tijdelijke financieringsbehoeften (zoals een overbruggingskrediet) kan aflossingsvrij voor korte termijn praktisch zijn.
Aflossingsvrij omzetten naar annuïtair of lineair
Overweegt u uw aflossingsvrije hypotheek om te zetten naar een aflossende vorm? Dit kan verstandig zijn als:
- Uw inkomen gestegen is en u de hogere maandlast kunt dragen
- U zorgen heeft over de restschuld bij afloop
- U meer vermogen wilt opbouwen in de woning
- De rentevaste periode afloopt en u toch wilt oversluiten
Bij omzetting moet u rekening houden met eventuele boeterente (als de rentevaste periode nog loopt), hogere maandlasten en een nieuwe inkomenstoetsing. Raadpleeg hiervoor een onafhankelijk hypotheekadviseur.
Veelgestelde vragen over de aflossingsvrije hypotheek
Wat is een aflossingsvrije hypotheek?
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt u alleen rente en lost u niets af op de lening. Aan het einde van de looptijd staat de volledige schuld er nog. U heeft dan twee opties: de schuld volledig aflossen of de hypotheek verlengen.
Hoeveel mag ik aflossingsvrij lenen in 2026?
In 2026 mag maximaal 50% van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij worden gefinancierd. De overige 50% moet u via een annuïtaire of lineaire hypotheek aflossen.
Is de rente op een aflossingsvrije hypotheek aftrekbaar?
Voor hypotheken afgesloten vóór 1 januari 2013 geldt eerbiedigende werking: de rente blijft aftrekbaar zolang de hypotheek ongewijzigd loopt. Voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken afgesloten na 2013 is de rente NIET aftrekbaar.
Wat zijn de risico's van een aflossingsvrije hypotheek?
De grootste risico's zijn: restschuld bij afloop (de volledige lening staat er nog), woningwaardedaling waardoor u 'onder water' kunt komen te staan, en het wegvallen van hypotheekrenteaftrek na 30 jaar.
Kan ik mijn aflossingsvrije hypotheek omzetten naar annuïtair?
Ja, dat kan. U vraagt uw geldverstrekker om omzetting. Houd rekening met boeterente als uw rentevaste periode nog loopt, hogere maandlasten en mogelijk nieuwe toetsing van uw inkomen.
Kan ik een aflossingsvrije hypotheek krijgen bij NHG?
Nee, NHG vereist een volledig aflossende hypotheek (annuïtair of lineair binnen 30 jaar). Een aflossingsvrije hypotheek komt niet in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie.
Gerelateerde onderwerpen