English summary: As an expat in the Netherlands, you can apply for a Dutch mortgage (hypotheek). You need a BSN number, a valid residence permit (EU citizens are exempt), and a Dutch employment contract. The 30% tax ruling does NOT count as income for mortgage purposes. Several banks — including ING, Rabobank and ABN AMRO — offer expat mortgage programs in English. Read on for the full guide in Dutch, with English callouts where relevant.
Wie is een expat voor hypotheekdoeleinden?
Een expat is voor banken een persoon met een niet-Nederlandse nationaliteit die in Nederland werkt en woont. Banken maken onderscheid op basis van:
- Nationaliteit: EU versus niet-EU
- Verblijfsstatus: tijdelijk versus permanent
- Inkomstenbron: Nederlands salaris versus buitenlands inkomen
- Duur van het verblijf in Nederland
EU-burgers worden voor hypotheekdoeleinden grotendeels gelijkgesteld aan Nederlandse burgers. Niet-EU-expats worden nauwkeuriger beoordeeld op hun verblijfsstatus en inkomenszekerheid.
Verblijfsvergunning: tijdelijk versus permanent
EU-burgers — geen vergunning nodig
Burgers van EU-lidstaten (inclusief EER en Zwitserland) mogen vrij in Nederland wonen en werken zonder aparte verblijfsvergunning. Voor een hypotheek worden zij beoordeeld als Nederlandse ingezetenen. U heeft wel een BSN nodig, dat u kunt aanvragen bij de gemeente waar u staat ingeschreven.
Niet-EU-expats — verblijfsvergunning verplicht
Voor niet-EU-expats bekijken banken het type verblijfsvergunning nauwkeurig:
| Type verblijfsvergunning | Hypotheek mogelijk? | Opmerkingen |
|---|
| Tijdelijk (bijv. kennismigrant) | Ja, maar beperkingen | Sommige banken stellen minimale looptijd van vergunning |
| Tijdelijk (afhankelijk van partner) | Moeilijker | Afhankelijkheid van partnervergunning verhoogt risico |
| Permanent (na 5 jaar) | Ja, zonder beperkingen | Gelijkgesteld aan Nederlander |
| EU-langdurig ingezetene | Ja, goede positie | Sterke vergunning; brede banktoegang |
De 30%-regeling en uw hypotheek
De 30%-regeling is een fiscale faciliteit waarbij expats uit bepaalde landen die in Nederland komen werken, 30% van hun salaris belastingvrij ontvangen als vergoeding voor extraterritoriale kosten. Klinkt gunstig — maar voor uw hypotheek is er een cruciaal aandachtspunt:
De belastingvrije 30%-vergoeding telt NIET mee als inkomen voor de hypotheekberekening. Alleen het belaste gedeelte van uw salaris wordt meegenomen. Dit betekent:
| Situatie | Bruto salaris | 30%-vergoeding | Toetsinkomen hypotheek |
|---|
| Met 30%-regeling | €80.000 | €24.000 (belastingvrij) | €56.000 |
| Zonder 30%-regeling | €80.000 | — | €80.000 |
Bij een toetsinkomen van €56.000 is de indicatieve maximale hypotheek circa €250.000, terwijl dit zonder 30%-regeling circa €360.000 zou zijn. Informeer uw hypotheekadviseur altijd expliciet over de 30%-regeling zodat de berekening klopt.
Hoe buitenlands inkomen wordt beoordeeld
Als u een Nederlands arbeidscontract heeft en in Nederland werkt, is de beoordeling het eenvoudigst. Werkt u (deels) voor een buitenlandse werkgever, dan wordt het complexer:
- Loonstroken moeten zijn omgezet in euro's (of de bank doet dat zelf)
- Inkomen in vreemde valuta brengt wisselkoersrisico met zich mee — banken hanteren doorgaans een korting
- Buitenlandse werkgeversverklaringen moeten worden vertaald en gecertificeerd
- Belastingaangiftes in meerdere landen kunnen nodig zijn
Welke banken werken met expats?
Niet alle banken zijn even ervaren of bereid om expat-hypotheken te verstrekken. De best bekende banken met expat-beleid in 2026:
| Bank | Expat-beleid | Engels mogelijk |
|---|
| ING | Specifiek expat-hypotheekprogramma | Ja |
| Rabobank | Ruime ervaring met expat-aanvragen | Ja (via adviseur) |
| ABN AMRO | Expat Mortgage Service beschikbaar | Ja |
| Nationale Nederlanden | Accepteert expats met NL contract | Beperkt |
| Florius | Flexibel beleid non-NL aanvragers | Via adviseur |
EU versus niet-EU: de praktische verschillen
In de praktijk zijn de verschillen tussen EU- en niet-EU-expats bij een hypotheekaanvraag aanzienlijk:
- EU-expat: geen verblijfsvergunning nodig, BSN volstaat, beoordeling als Nederlandse ingezetene
- Niet-EU-expat met tijdelijke vergunning: bank controleert looptijd vergunning, kan minimum van 1 jaar resterende geldigheid eisen, hogere kans op aanvullende vragen
- Niet-EU-expat met permanente vergunning: gelijkgesteld aan Nederlander, geen extra drempels
Stappenplan: expat hypotheek aanvragen
Step-by-step / Stap voor stap
- Stap 1: Registreer u bij de gemeente en vraag een BSN aan (verplicht voor elke hypotheekaanvraag)
- Stap 2: Zorg dat uw verblijfsvergunning geldig is en voldoende looptijd heeft
- Stap 3: Vraag een werkgeversverklaring op bij uw Nederlandse werkgever
- Stap 4: Controleer of de 30%-regeling op u van toepassing is en informeer uw adviseur
- Stap 5: Kies een hypotheekadviseur met ervaring in expat-hypotheken (vraag hiernaar expliciet)
- Stap 6: Vergelijk geldverstrekkers op bereidheid, rente en voorwaarden
- Stap 7: Dien de hypotheekaanvraag in met alle vereiste documenten
Benodigde documenten als expat
- Geldig paspoort of EU-identiteitskaart
- BSN-bevestiging (uittreksel gemeentelijke basisregistratie of DigiD)
- Verblijfsvergunning (non-EU) — origineel + kopie
- Arbeidscontract in Nederland
- Werkgeversverklaring (ingevuld en ondertekend door werkgever)
- Loonstroken van de afgelopen 3 maanden
- Bankafschriften van de afgelopen 3 maanden
- Beschikking 30%-regeling (indien van toepassing)
Veelgestelde vragen — FAQ in Dutch & English
Can I get a mortgage in the Netherlands as an expat?
Yes, expats can get a Dutch mortgage (hypotheek). You need a BSN, a valid residence permit (EU citizens are exempt), and a Dutch employment contract or proof of income. Several banks including ING, Rabobank and ABN AMRO have English-language expat mortgage programs. Your 30% ruling benefit does NOT count as income for mortgage calculations.
Telt de 30%-regeling mee voor mijn hypotheek?
Nee. De belastingvrije 30%-vergoeding telt NIET mee als inkomen voor de hypotheekberekening. Alleen uw belaste salaris wordt meegenomen als toetsinkomen. Bij een bruto salaris van €80.000 met 30%-regeling is uw toetsinkomen circa €56.000. Dit verlaagt uw maximale hypotheek aanzienlijk ten opzichte van iemand zonder 30%-regeling op hetzelfde salaris.
Wat is het verschil tussen EU- en niet-EU-expats bij een hypotheek?
EU-burgers worden gelijkgesteld aan Nederlandse ingezetenen en hoeven geen verblijfsvergunning te overleggen. Niet-EU-expats worden extra beoordeeld op type en looptijd van hun verblijfsvergunning. Een permanente vergunning (na 5 jaar) geeft dezelfde mogelijkheden als Nederlanders. Bij een tijdelijke vergunning kunnen banken aanvullende eisen stellen.
Do I need a Dutch bank account to get a mortgage?
Most Dutch banks prefer or require that your salary is paid into a Dutch bank account. You can open a Dutch bank account as a non-resident if you have a BSN. ING, ABN AMRO and Rabobank all allow non-residents to open basic accounts with a BSN and passport. Having a Dutch bank account also helps establish your financial track record in the Netherlands.
Hoe lang moet ik in Nederland wonen voor een hypotheek?
Er is geen wettelijke minimale verblijfsduur. Bij een Nederlands arbeidscontract kunt u direct een hypotheek aanvragen. Banken kijken wel naar uw binding met Nederland en de stabiliteit van uw verblijf. Een permanente verblijfsvergunning na 5 jaar geeft de sterkste positie. EU-burgers kunnen ook direct bij aankomst een hypotheek aanvragen mits ze een stabiel inkomen kunnen aantonen.
Welke documenten heb ik nodig als expat?
Paspoort, BSN, verblijfsvergunning (non-EU), arbeidscontract, werkgeversverklaring, loonstroken (3 maanden), bankafschriften (3 maanden) en beschikking 30%-regeling indien van toepassing. Sommige banken vragen ook om vertaalde en gelegaliseerde documenten als deze uit het buitenland komen.